フリーランスは賃貸契約が難しいって本当？
サラリーマンなら当たり前のようにできる賃貸契約も、フリーランスになると収入が不安定という理由で難しくなることがあります。着実に収益を上げていても、フリーランスというだけで「収入が不安定」とみなされるのは心外かもしれませんが、家を貸す立場になれば、確実に家賃が回収できないと困るので心配になるのは当然のことです。フリーランスが賃貸契約を結ぶためにはまず、確実に支払い能力があることを証明するしかありません。
そのために必要なポイントは、
- 収入を証明できる書類を用意すること
- しっかりとした連帯保証人を付けるか、保証会社を利用すること
の2点になります。それぞれについて詳しく見てみましょう。
賃貸契約を結ぶときに用意する書類
フリーランスが賃貸契約を結ぶときに、必要になる公的書類は一般的に以下の2つになります。
- 住民税の課税証明書
各年の1月1日から12月31日までの1年間の所得額に応じて算出された住民税を証明します。1年間の所得金額も合わせて記載されるので「所得証明書」や「収入証明書」と呼ばれることもあります。
毎年6月上旬に前年度の所得内容をもとに課税額が決まるので、5月までの請求では前々年度分の証明書が発行されます。また、証明年度の1月1日時点に住んでいた自治体で発行されるため、最近、引っ越した人は注意が必要になります。定額小為替で手数料を支払うなどすれば、郵送による申請ができることもあります。請求方法などは各自治体のホームページをご参照ください。
- 所得税の納税証明書
所得税の納税額や所得金額について証明する書類で、納税地の税務署で発行されます。あらかじめe-TaxのHPからオンラインで交付請求を行っておくと窓口でスムーズに受け取れ、手数料も安くなるのでオススメです。電子証明書やICカードリーダライタを持っている人は、郵送での受け取りも可能になります。
所得税の納税証明書は、代わりに確定申告書の控えでも認められるケースがあります。いずれにしても、確定申告をきちんと行っていることが大前提！ 一方で、節税のために経費や控除額を差し引くと所得額が意外と少なくなり、収入が低いとみなされてしまうのがフリーランスの辛いところです。税金の滞納があるのはさらにNGなので注意しましょう。
また、フリーランス1年目などでは前年度の収入を証明できません。今年度、定期的に報酬を得ているなら銀行通帳の写しを提示することで収入の証明となる場合もありますが、経費を差し引いた事業所得がいくらなのかは分からないため信用度は下がります。
通帳の写しや銀行で発行される残高証明は、貯蓄額を明示して安心感を高めるために使われることもあります。
参照：厚生労働省「フリーランスとして安心して働ける環境を整備するためのガイドライン」
保証人が見つからないときはどうする？
連帯保証人が必用なのに見つからないときは、家賃保証会社を利用する方法があります。保証会社は家賃滞納があったときに未納分を立て替えて支払ってくれるので、大家さんや管理会社にとっては確実に家賃が回収できるのがメリットでしょう。
しかし、保証会社も家賃をいったん立て替えたあとで借主から回収しなければいけません。そのため保証会社でも年収などの審査があり、フリーランスの場合は厳しく判断されることも多くなっています。
また保証会社を利用するときはまず初回保証料（1か月分の家賃の20%～全額）を支払い、賃貸の更新時期に合わせて更新料を払っていくのが一般的です。フリーランスの場合は、大家さんの方針で連帯保証人が居ても「保証会社を利用してください」と言われるケースが増えています。この場合は初期費用がかかるのがデメリットなので、どうしても保証会社の利用がないと貸してくれない、と言うのなら別の物件も検討してみましょう。
審査基準はどれぐらいなの？
一般に賃貸を借りるときは、1年分の賃料を年収の30%以内で支払えるかどうかが一つの基準になります。たとえば年収600万円の人なら1年間の賃料が180万円以内の物件が目安となり、月々にすれば上限が15万円となります。基準は不動産会社によって異なるため、緩めの審査で通してくれる場合もあれば、連帯保証人の信用度が高いと基準に満たなくてもOKになることがあります。しかし、緩い審査基準で通るのは大手企業や官公庁に勤めている人の場合。フリーランスは基準を満たしていて貯蓄もあり、しっかりした連帯保証人を付けていても断られるケースがある、というのが現実です。大家さんや管理会社がフリーランスに良い印象を持っていないと、どれだけ安心材料を提供しても断られます。その場合は残念ですがいさぎよく諦めて、フリーランスに理解のある物件を探しましょう。
収入の審査基準さえ満たせばOKのUR賃貸とは
UR都市機構が運営している「UR賃貸住宅」は所得の基準さえクリアしていれば、フリーランスであることを理由に審査に落ちることはありません。さらに保証人が不要、という点もメリットです。
問題は、基準月収額が家賃の4倍、または33万円（家賃が20万円以上の物件は40万円）以上と高い基準に設定されていること。単身者の場合は基準月収額が25万円になったり、同居する親族との収入合算や親族からの家賃補助を受けられたり、といったこともありますが、細かく基準は定められています。また月収額で基準を満たさなくても、基準貯蓄額（家賃の100倍）以上の貯蓄があれば審査は通るとされています。しかし、家賃10万円なら1,000万円の貯蓄が必要ということになり、こちらも高いハードルと言えそうです。
賃貸を自宅兼事業所にするのはOK?
個人事業主として活動するために、税務署に提出する開業届には事業所の場所を記載しなければなりません。現在、住んでいる賃貸の一室を事業所として申請することは可能ですが、その際に気を付けたいのは賃貸契約書の内容確認です。
ほとんどの場合、契約書には「店舗や事務所として使用することを禁ずる」といった文言が含まれています。店舗や事務所になると不特定多数の人が出入りする恐れがあるのと、居住用に比べて部屋が傷む可能性があること、また、「居住用」ならかからない消費税が「事業用」としてはかかってしまうのが理由です。
そのためパソコン操作を主とする個人事業主で、人の出入りがない仕事場であっても、勝手に事務所にしてしまうのは契約違反になってしまいます。一方で大家さんや管理会社に相談すれば、通常より多めの家賃を払うことで事務所兼住宅として使わせてくれる場合もあるでしょう。最悪、訴訟になるようなケースもありますから、黙って開業届を提出することだけはやめましょう。
新しく賃貸を探すなら、居住用ですが「事務所可物件（SOHO可能物件）」として扱われている物件もあります。この場合は事業用に比べ敷金や礼金の初期費用が安く、住居用なので賃料に消費税もかかりません。ただし看板が出せない、ポストに屋号名を出したいときは個人名も列記する、法人登記は不可、といったルールが定められていることが多く、不特定多数の人が出入りするようなビジネスはできません。
実際にはケースバイケースで、理解のある大家さんならすんなりと契約できることもありますし、あえてあまり人気のない物件を選ぶという手もあります。多くのフリーランスが経験する賃貸契約の悲喜こもごも。こんなことで困った、びっくりした、うまくいった、という体験談があればぜひ教えてください！
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